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1. Conceitos Fundamentais em Perícias (NBR 13752)
Lide: É o conflito de interesses que motiva a perícia, podendo ser judicial ou extrajudicial.
Perícia: Atividade técnica realizada por profissional habilitado para averiguar e esclarecer fatos, constatar o estado de um bem, verificar conformidade com normas, apurar causas de um evento ou avaliar bens e direitos.
Perito: Pessoa jurídica ou profissional legalmente habilitado, responsável pela realização de perícia de engenharia na construção civil, registrado no Conselho de classe competente.
Assistente Técnico: Ppessoa jurídica ou profissional habilitado para realização de perícia de engenharia na construção civil, registrado no respectivo conselho de classe, indicado pela parte de um processo judicial ou arbitral para orientá-la e assisti-la nas perícias.
Laudo Pericial: Documento técnico-científico elaborado por profissional habilitado, no qual são apresentados o desenvolvimento, a análise e a conclusão de uma perícia, de forma escrita e fundamentada. A manifestação escrita do assistente técnico sobre o laudo pericial em processos judiciais e arbitrais é denominada parecer técnico.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): Documento obrigatório que acompanha as perícias de engenharia, registrando a responsabilidade do profissional pelo trabalho técnico realizado.
2. Espécies de Perícia
As perícias se classificam de acordo com seu objetivo:
Avaliação: Análise técnica para identificar valores, custos ou viabilidade econômica de bens, frutos e direitos.
Exame: Análise de fatos ou situações através de documentos, livros contábeis e bens móveis (constatação indireta).
Vistoria: Constatação minuciosa e presencial do estado de um bem imóvel. Subdivide-se em:
Vistoria de Constatação: Apenas descreve o estado do bem, sem analisar causas.
Vistoria de Análise Comparativa de Conformidade: Compara o bem com projetos, normas e memoriais descritivos.
Vistoria de Análise de Causalidade: Busca identificar as causas e responsabilidades por um dano ou evento.
Possessória e Dominial: Identifica características de um terreno e analisa situações de posse e domínio (registro), comum em ações de usucapião, demarcação, etc.
Análise de Impactos em Contratos: Avalia as causas e consequências de alterações em contratos de obras, analisando mudanças de escopo, prazo e custo.
3. Conceitos de Avaliação de Bens (NBR 14653)
Diferenças entre Custo, Preço e Valor:
Custo: Total de gastos (diretos e indiretos) para produzir, adquirir ou manter um bem.
Preço: Expressão monetária de uma transação específica. É um fato, influenciado por motivações pessoais.
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado no mercado, em uma data de referência. É um conceito econômico, não um fato concreto.
Classificação de Bens:
Bem Tangível: Bem identificado materialmente, que pode ser tocado. Exemplos: imóveis, veículos, equipamentos.
Bem Intangível: Bem não identificado materialmente. Exemplos: marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial.
Benfeitorias:
Obras ou serviços realizados em um bem para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.
Necessária: Indispensável para conservar o bem ou evitar sua deterioração.
Útil: Aumenta ou facilita o uso do bem, embora não seja indispensável.
Voluptuária: Visa mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
4. Vícios x Defeitos
Vício: Anomalia ou falha que afeta o desempenho de um produto ou serviço, tornando-o inadequado ao fim que se destina.
Vício Construtivo: Vício que tem origem no projeto, nos materiais ou na execução da obra.
Vício Aparente: Vício de fácil percepção por qualquer pessoa.
Vício Oculto: Vício não visível, que só pode ser detectado por um técnico ou que se manifesta com o passar do tempo.
Vício de Informação Técnica: Falha ou ausência de informações técnicas (manuais, instruções) que deveriam ser fornecidas ao usuário.
Defeito: Vício relacionado à solidez e segurança da construção ou que representa ameaça à saúde do usuário.
5. Pontos de Atenção para Provas
Impossibilidade de Vistoria: Se o perito avaliador não puder acessar o interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo. A avaliação pode prosseguir com base em outros elementos (vistoria externa, análise de unidades similares, informações do contratante).
Trabalho Sumário: Em casos especiais que exijam rapidez e uma informação preliminar, sem maiores detalhamentos, o perito pode apresentar um trabalho sumário em vez de um laudo pericial completo.
Forma do Laudo: O laudo deve ter linguagem técnica, concisa e objetiva. Termos técnicos e equações devem ser explicados. Todos os quesitos formulados devem ser transcritos e respondidos.